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青岛西站片区规划,未来大好,值得入手

ccroc1 地方新闻 2019年11月23日

2018年12月20日,青岛西站正式投入使用,西海岸进入高铁时代。


2019年,金地自在城、绿地城际空间站、金茂创新科技城陆续入市,金地自在城入市以来累计网签近1500套,胶南第5,绿城首开揽金8个亿,金茂首开500套房源几售罄。


这景象,堪称青岛楼市寒冬的一把热火……


青岛西站,该如何定义?


【1】30平方公里交通商务区,有规划但落地难


青岛西站片区规划目标:打造青岛临铁国际贸易中心和复合型城市门户,形成国际化商贸流通中心、智慧综合产业中心以及低碳生态宜居新城。


简言之:依托青岛西站交通枢纽的作用,形成以贸易为核心的商务区和产业聚集区,并依托周边及外来人口建设新城。



青岛西站片区控制性详规


愿景虽好,难度系数有多高?


依托高铁站打造商务区的成功案例在国内少之又少。以青岛为例,2013年青岛北站提出“交通商务区”理念,6年已过,身处主城区的青岛北站,坐拥已通车的地铁3号线、待通车的8号线、1号线,周边1km范围内仍无建树和发展。


进展缓慢的青岛北站交通商务区

青岛西站现状图


高铁牵引,多为过境人口,下车即离开。而高铁带来的噪音、环境等问题对于商务区又存在着天然的对立面。


青岛西,商务区愿景下,物理位置又该如何评判?


【2】城市边界,距核心区通达偏远


近期西海岸发布2018-2035年总体规划,明确了未来18年的城市规划方向。黄岛当前已进入开发尾声,而胶南地广人稀,可供开发土地极多,但城市的边界不可能无休止拓展。


当前胶南的城市边缘以西外环路海西路为界,而在未来,担纲西海岸片区城市边界的则为西客站片区,大的城市格局已定。


青岛西站物理距离困扰片区发展

而从青岛西站片区与周边各组团的距离看,青岛西站与各组团间被胶南老城区隔断,与各组团的距离均保持在7-13km范围,未来虽有地铁加持,但通勤时间长的固有格局难以被打破。


【3】开发作业,任重而道远的产业落地


当前青岛西站片区已落地金地自在城、绿地城际空间站、金茂创新科技城、金地康养智慧谷、绿地科技城等5个项目。


金茂创新科技城:涵盖产业、商业、教育、医疗、酒店、精品住宅等多业态的6000亩城市运营级大盘;


绿地城际空间站:规划用地约1500亩,总投资约150亿元。打造集总部商办、商业街区、酒店公寓、跨境电商、区域总部于一体的高铁商务新城;


金地康养智慧谷:融合居住、旅游、医疗、养生的大型康养综合体;

青岛西站片区5盘落位


金茂、绿地在产城开发上在国内均有较好的建树,但运作西站片区前期较长时间范围内均已住宅开发为主,片区未来住宅将持续放量,房子不愁买不到。


而产业兑现,则需要极高的耐心,参考下距离主城近的高新区,同为金茂运营的中欧国际城运作多年,时至今日兑现的仅为北京实验二小、沿街商街、在建的览秀城等生活配套,而伊甸园、规划的产业仍停留在图纸上……


【4】青岛西站,投资需谨慎,刚需可伺机上车


从长远看,西站片区规划兑现难度比较高,可预见的5-8年片区以住宅开发为主,且持续放量,价格无上涨动能,投资回报难度系数极高。


而青岛本轮降价潮仍在沿袭胶州→城阳→即墨→黄岛、胶南板块轮动轨迹内,黄岛价格体系已贴近崩塌,胶南近年来土地出让量极高,价格守卫难度极大,投资时机把握度难判断。

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标签:青岛   商务

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