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广州、沈阳、天津出动,杭州、长沙下月跟进!楼市大变局真的来了

青岛在线 国内资讯 2021年04月01日

作者:公子不悔

早在2月份的时候,青岛自然资源和规划局发布了《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》。明确提出:

将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

意思就是说,青岛此后的供地方式将改变,集中供地,一年分三次。一时间引来热议,更重要的是,青岛的土地供应方式改革,并非孤例。

据多家权威媒体报道,这一次实行住宅土地集中供应的城市有22个,分别是:

北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

这22个城市几乎涵盖了绝大多数中心城市,意味着这场供地改革,将从中心城市开始。

在这份改革政策发布一个月之后,天津、沈阳和广州率先出动,开启了今年第一轮集中大供地。

据媒体报道,3月份,天津全市集中供地68宗地,累计总用地面积近500万平方米。

沈阳也宣布了首次“两集中”出让土地的公告,总计37宗地块,除了和平区缺席,其他八大城区皆在这一轮集中供地计划中,总供地规模达362.73万平方米,预计土地出让金收入可能会达到325亿。

昨天,广州也发布了供地公告,按2021年度住宅用地供应工作安排,拟于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。

按照公告时间,3月26日,也即昨天为首次公告时间,首次推出48宗地,总用地面积约393.6公顷,集中在4月26日至27日之间竞价出让。

这48宗地主要集中在非核心区,增城最多,有18宗;白云区8块,南沙、番禺各5块,花都、从化各4块,黄埔3块,荔湾1块。

按照各个城市的供地计划,长沙、杭州将在4月份进行第一次集中供地,济南将在。

总而言之,在名单上的22个城市,未来的供地都是以这种一年分三次的集中大供地模式。

关键问题来了,管理层明确圈定这22个城市分批次集中供地,原因何在?又会对楼市带来什么影响?

原因当然是为了促进热点城市土地市场的稳定。

这些年来,无论是全国性的大牛市,还是区域性的板块轮动,大多数情况下都是土地市场先启动,然后传导给二级房产交易市场。

比如土地拍卖中爆出地王,楼面价比周边二手房价格还要高,房价节奏立刻会被带起来。

如今,主要城市开始集中供地,可以从两个方面达到稳定地价的目的。

第一,给房企施压。

房企近期的压力非常大,一方面是划定的三道红线,另一方面是银行限制房地产贷款和个人住房贷款比例。再者,面对越来越强的调控,开发商回款难度也在加大。

没办法,高房价的始作俑者之一,便是房企,只有不断地给房企施压,才能更好的稳定土地市场,进而稳定房价。

以前,分散拍地时,小房企还可以一试身手,如今集中供地,一年三次,每次都是大批量,这么多地,需要缴纳的保证金金额巨大,且拿地金额巨大,没有一定的身家,根本无力露脸。

小房企的小家底,只能在三四线城市去拿地,而三四线城市风险较大,回款速度与难度都存在不确定性,这无疑加大了小房企的生存风险。

22个热点城市开展集中供地,游戏规则改变,只有头部房企才有实力在这些城市开展抢地。

因为虽然开发商拿地主要资金是从银行等金融机构借款,但自己也需要承担20%至30%的资金,还需要缴纳保证金(郑州50%、天津25%至100%、青岛100%)。

第二,降杠杆。

降杠杆已经成为了2021年楼市的主基调,银保监会与央行之前发布的限制房地产贷款与个人住房贷款比例,以及昨天发布的严查经营贷一事,都是在给楼市降杠杆。

大城市集中供地,也是一种降杠杆的方式。

在三道红线与限制银行贷款资金流入房地产市场的背景下,即便是大房企,也没法实现通杀。换句话说,大开发商也有些慌了,他们也只能选择性地去拿地。

以前分散拿地的时候,由于不集中,开发商中间拥有很多缓冲时间,可以集中精力去拿一块地。现在一下子这么多地块同时供应,开发商顾头难顾尾,没有任何缓冲时间,没法孤注一掷去拿一块地,只能理性拿地。

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