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鲁楼观察|成交高、学区热、贷款难:青岛二手房市场怎么了?

青岛在线 国内资讯 2021年04月01日

青岛新房市场的“金三月”热潮,正在向低迷已久的二手房市场辐射。

据青岛网上房地产数据,三月第三周青岛二手房成交量再次上涨,二手房市场持续走高,再创2021年单周二手房成交新高。据贝壳研究院统计,上周(2021.3.15-2021.3.21)青岛二手房成交1713套,环比前一周上涨11.39%。

价格方面,据贝壳研究院统计,二手房新增挂牌均价19456元/平方米,环比下降1.7%,成交均价为19624元/平方米,环比上升2.0%。

似乎,随着天气的回暖,青岛二手房楼市也在持续升温,成交量呈稳健增长的态势,接连三周环比上扬,市场供需两旺,二手房市场量价齐升。而今天青岛二手房市场的现状究竟为何?哪里是真正的成交高地?而在逆市上扬的背后,青岛的二手房上车还有哪些刚性的潜在的“门槛”?

图片来源:贝壳研究院

文单烁 韩笑

青岛二手房逆市上扬

与全国普遍下滑的行情相比,青岛的二手房却在升温,均价逆市上扬。

据诸葛找房数据研究中心发布的百城二手住宅市场均价周报来看,2021年第12周(3.15-3.21)百城二手住宅市场均价为15461元/平方米,环比下跌0.12%。而其中,上周青岛二手住宅市场均价为21253元/平方米,环比上涨0.34%。

青岛作为新一线沿海城市,它的二手房市场行情往往与一线城市步调基本一致,但这一次上扬却稍显“例外”。

据诸葛找房数据研究中心统计,第12周一线城市市场价格环比持续回落,二线和三四线城市市场均价环比上涨。其中一线城市市场均价为60649元/平方米,环比下跌2.1%;二线城市市场均价为18280元/平方米,环比上涨0.2%;三四线城市市场均价为11889元/平方米,环比上涨0.1%。

图片来源:诸葛找房数据研究中心

综合来看,“金三银四”作为传统楼市销售旺季,进入三月来各区二手房行情升温明显,青岛二手房市场也迎来一波“交易高峰期”,成交均价也呈上涨态势。

西海岸成交居首,“学区”仍在“左右”市场

从各区域成交量来看,影响青岛的二手房市场成交量的原因,除了区域存量,还更大程度上受到区域教学质量的影响。

据贝壳研究院数据统计,西海岸新区以明显优势继续领跑上周青岛二手房市场,上周共成交384套二手房,环比上涨11%,占上周全市二手房市场总成交量的22.42%;市北区上周共计成交二手房289套,与上周成交情况基本持平,占上周全市二手房市场总成交量的16.87%,位列区域成交榜“亚军”;李沧区上周成交二手房210套,环比上涨11%,占上周全市二手房市场总成交量的12.26%,位列第三。

其他区域,城阳上周成交二手房183套,环比上涨14%,占上周全市二手房市场总成交量的10.68%,位列第四;即墨上周成交二手房172套,环比上涨41%,占上周全市二手房市场总成交量的10.04%,位列第五;市南上周成交二手房126套,环比上涨6%,占上周全市二手房市场总成交量的7.36%,位列第六;莱西上周成交二手房109套,环比上涨2%,占上周全市二手房市场总成交量的6.36%;崂山、胶州、平度上周二手房成交均低于100套。

图片来源:贝壳研究院

其中,市北区的浮山后和市南区的大学路等区域仍因周边教育优势而备受瞩目,尽管不同板块、不同类型的房源表现的还是有所差异,但不难看出学区房仍是二手房交易热点。

而对比主城与远近郊区的而二手房成交量可见,即使青岛近年来已经在积极推进各区域的学校建设,但由于各学校间师资、成绩、品牌等仍参差不齐,近、远郊区的新建学校并未受到家长们的充分认可,因此市南市北主城范围的“学区房”仍是影响青岛二手房市场的一大重要因素。

二手房的“公积金贷款”之困

但青岛的二手房市场也并非全是利好消息,公积金贷款的困难仍是拦在许多二手房购房者们面前的一堵“墙”。

原先二手房市场一直受到压制,是因为购置二手房比新房需要更“雄厚”的经济基础。据青城山说微信公众号了解,早前青岛公积金中心对新房、二手房实行的是差异化贷款政策,新房最高贷60万,二手房最高贷35万。

但自2020年5月9日起,青岛市统一了二手住房与新建住房的最高贷款额度政策,统一实行单职工缴存36万元、双职工缴存60万元的最高额度政策。

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